Фрихолд и лизхолд в Таиланде: что на самом деле покупает иностранец — и будет ли это вашим

Что такое фрихолд простыми словами

Фрихолд (freehold) — это полное право собственности на объект бессрочно. Ваше имя вписывается в Чанот, тайский титул, точно так же как в России оно стоит в выписке из ЕГРН. Фрихолд это «моё навсегда»: квартиру можно занимать самому, сдавать, продать, подарить и передать по наследству. Для иностранца в Таиланде фрихолд доступен только на квартиру в кондоминиуме.

Дальше — контекст, потому что слово красивое, но за ним стоят конкретные условия. Фрихолд на иностранца оформляют, когда в доме есть свободная иностранная квота 49% (про неё — отдельная глава ниже) и когда деньги зашли легально с подтверждением FET. Если оба условия выполнены, земельный офис вписывает ваше имя в Чанот, и квартира юридически становится вашей собственностью без срока. Именно поэтому кондо-фрихолд — самый понятный и ликвидный формат для тех, кто хочет «как дома».

Фрихолд это не «аренда на много лет» и не «как бы собственность». Это собственность в полном смысле: имя в Чаноте, бессрочно, наследуется и продаётся как ваша квартира. Для иностранца в Таиланде такое доступно только по кондо.

Что такое лизхолд и чем отличается от фрихолда

Лизхолд (leasehold) — это долгосрочная аренда, которая официально регистрируется в земельном офисе, как правило на 30 лет. Вы получаете право пользования объектом на срок договора, а сама земля остаётся в собственности у её владельца. Разница фрихолд и лизхолд в одном слове: фрихолд это собственность, лизхолд это аренда. Землю и виллы иностранец берёт именно в лизхолд.

Теперь без пугалок. Лизхолд — это не обман и не «недонедвижимость». Это законный механизм, по которому миллионы иностранцев десятилетиями живут и владеют недвижимостью на Пхукете. Часто конструкцию делят: землю вы берёте в лизхолд, а сам дом (строение) оформляется в вашу собственность отдельно. Опасен не лизхолд сам по себе. Опасны две вещи: когда его выдают за фрихолд и когда условия продления, переуступки и наследования спрятаны мелким шрифтом. Об этом — в главах про миф «90 лет» и про подмену.

Право собственности иностранца в Таиланде

Право собственности иностранца в Таиланде регулируется не настроением чиновника и не вашим паспортом, а двумя законами: Законом о кондоминиумах и Земельным кодексом. Квартиру в кондоминиуме иностранец может оформить во фрихолд (собственность), землю на своё имя — нет, это запрет для всех иностранцев без исключения. Гражданство РФ здесь ничего не меняет.

Дальше разложу страх по полочкам. В голове у многих сидит каша из обрывков: «иностранцам землю нельзя», «после санкций ничего не оформить», «купишь — отберут». Реальность спокойнее. Эти законы одинаковы для гражданина России, Германии или Китая. Поэтому вопрос «можно ли купить недвижимость в Таиланде россиянину» почти всегда сводится к другому: что именно вы покупаете — квартиру или дом с землёй. От этого и зависит форма владения, а не от штампа в паспорте.

Запомните формулу, она снимает половину страхов: дело не в том, кто вы по паспорту, а в том, что вы покупаете. Квартира в кондо → можно во фрихолд. Земля и вилла → лизхолд или структура. Гражданство РФ тут ничего не меняет.

Если эта тема для вас новая, начните с общего разбора в нашем материале как иностранцу купить недвижимость в Таиланде — там пошагово про этапы сделки, доверенность и сроки. А здесь мы идём вглубь именно по форме владения.

Кондо-фрихолд: квартира, которая будет вашей бессрочно — но по квоте 49%

Кондо-фрихолд — единственный тип недвижимости, который иностранец оформляет в Таиланде в полную собственность. Имя вписывается в Чанот бессрочно, как в выписке из ЕГРН. Но есть лимит: по Закону о кондоминиумах иностранцам может принадлежать во фрихолд не более 49% общей площади квартир в здании. Пока квота свободна — оформляют фрихолд; выбрана — предложат лизхолд.

Откуда берётся «квота 49%»

Минимум 51% площадей в доме по закону должны принадлежать гражданам Таиланда — отсюда и «иностранная квота» в 49%. Это не дискриминация и не лазейка, а базовое правило рынка кондо. Поэтому честная формулировка от брокера звучит так: «В этом доме есть свободная иностранная квота — оформим во фрихолд, квартира будет вашей бессрочно». А не просто «да, всё ваше навсегда». Разница между этими двумя фразами — это разница между профессионалом и продавцом, которому лишь бы закрыть сделку.

Что показывает наша собственная база. По данным каталога B8 на июнь 2026, из 9 проектов Пхукета 8 предлагают иностранцу фрихолд, а один проект — Sun Hills Layan — идёт в смешанной (mixed) форме, где часть юнитов фрихолд, часть лизхолд. Это и есть жизнь квоты в действии: когда иностранная доля в корпусе заканчивается, дальше идёт лизхолд. Поэтому свободу квоты под конкретный юнит мы проверяем документально до внесения денег, а не верим слайду.

Кондо-фрихолд — это максимально близко к привычному «моё навсегда». Но привязывайте это «навсегда» не к словам, а к двум вещам: имя в Чаноте и свободная квота 49% под ваш конкретный юнит.

Земля и виллы: почему здесь честный ответ — это лизхолд

Землю иностранец на своё имя в Таиланде оформить не может — это Земельный кодекс, и он не обходится «красивыми лазейками» без серьёзных последствий. Поэтому виллы и таунхаусы с землёй продаются в лизхолд: землю вы берёте в долгосрочную аренду, дом может оформляться в вашу собственность отдельно. Альтернатива — тайская компания (Thai Ltd), но только с юристом.

Это самая частая точка разочарования. Люди приезжают на Пхукет, влюбляются в виллу с бассейном и видом на море и хотят оформить её «как квартиру». Приходится говорить правду: на землю фрихолда для иностранца нет. Зато по виллам в нашей базе цены и формы понятны заранее. Например Proxima Villas в Чернг Талай идут во фрихолд (на строение), а крупные виллы Ayana Soluna Villas в том же районе — тоже с фрихолдом по строению, при диапазоне цен от ฿26,9 млн. Конкретную легальную структуру под объект всегда подтверждает юрист.

Лизхолд по земле — это законный механизм, а не «обман»

Раз землю в собственность нельзя, лизхолд по земле регистрируется официально в земельном офисе, обычно на 30 лет. По лизхолду вы владеете правом пользования на срок договора. Часто землю берут в лизхолд, а дом (строение) оформляют в собственность отдельно — этот нюанс прописывает и подтверждает юрист. Главное — чтобы условия продления и наследования были в договоре, а не «на словах продавца».

«А есть же вариант через компанию (Thai Ltd)?»

Да, землю можно оформить на тайскую компанию, где иностранец — директор. Я отношусь к этой схеме очень аккуратно и говорю клиентам честно: это возможно только с юристом, у структуры есть требования по акционерам, отчётности и расходам на содержание, и она не для всех. Если вам с порога обещают «оформим виллу на компанию, и это полностью ваше, как фрихолд» без оговорок — это повод не радоваться, а задавать юристу очень много вопросов. Никаких «серых схем» и «все так делают» — только то, что выдержит проверку.

Лизхолд — это не «недонедвижимость» и не обман. Миллионы иностранцев десятилетиями живут на Пхукете именно так. Опасен не лизхолд сам по себе — опасно, когда его выдают за фрихолд или когда условия продления спрятаны мелким шрифтом.

Миф «30+30+30 = 90 лет навсегда» — самая красивая полуправда рынка

Лизхолд 30+30+30 — это не «гарантированные 90 лет». В земельном офисе регистрируется только первый период в 30 лет — это твёрдое, защищённое право. А «+30 +30» — это договорное право на продление, прописанное в контракте с собственником земли. Юридически у вас на руках 30 зарегистрированных лет плюс обязательство продлить на условиях договора, а не зарегистрированная гарантия на 90 лет.

Эту формулу вы услышите почти на каждой презентации виллы: «лизхолд на 90 лет — 30 плюс 30 плюс 30, фактически навсегда, переживёт вас и детей». Звучит успокаивающе, и именно поэтому её так любят. Контекст важен: продление зависит от того, кто сторона договора (застройщик, физлицо, компания), что будет с правом при смене собственника земли и как описана пролонгация. Хороший юрист читает эти пункты под лупой — там вся разница между спокойным владением и сюрпризом через десятилетия.

Это не значит, что лизхолд «плохой» или что вас обязательно обманут на 31-м году. Это значит, что «90 лет навсегда» — упрощение, и за ним надо смотреть конкретику. К слову о доходности: ROI по нашим проектам — это расчётный ориентир застройщика и управляющей компании, а не гарантия. В каталоге B8 расчётные ориентиры держатся в коридоре 4–6% годовых (консервативно) и 6–8% (оптимистично). Подробнее про то, как читать эти цифры, — в материале про доходность недвижимости на Пхукете.

Если вам говорят «90 лет, можете не читать договор» — читайте договор вдвое внимательнее. Зарегистрированы 30 лет; всё, что сверху, живёт ровно настолько, насколько это грамотно прописано и юридически защищено.

Можно ли продать и передать лизхолд по наследству

Да, лизхолд можно и продать, и передать по наследству — но через условия договора, а не автоматически. Продажа лизхолда — это переуступка прав по договору аренды другому покупателю; наследование — переход права пользования наследникам в пределах оставшегося срока. И то, и другое работает ровно настолько, насколько грамотно прописано в контракте. Это главные пункты, которые проверяет юрист.

Переуступка лизхолда: как продать своё право

Переуступка — это смена арендатора по тому же договору. Где-то она требует согласия собственника земли, где-то предусмотрена комиссия за переоформление, где-то — ограничения по срокам. Если пункт о переуступке слабый или отсутствует, вы рискуете оказаться в активе, который трудно продать. Поэтому до покупки лизхолда юрист отдельно читает раздел о переуступке — это влияет на ликвидность не меньше, чем локация.

Наследование лизхолда: переходит ли право детям

В хорошо составленном договоре право пользования переходит наследникам на оставшийся срок аренды. В слабом — может прекратиться со смертью арендатора, и наследники остаются ни с чем. Это не повод бояться лизхолда, это повод не подписывать договор не глядя. Для сравнения: фрихолд-квартира наследуется как обычная собственность, без зависимости от пунктов аренды — ещё одна причина, почему кондо-фрихолд считают самым «спокойным» форматом.

Лизхолд продаётся и наследуется — но не «по умолчанию», а по тексту договора. Два абзаца про переуступку и наследование стоят дороже, чем вид на море из презентации.

Фрихолд vs лизхолд: что регистрируется, на чьё имя, можно ли продать и наследовать

Чтобы всё встало по полочкам, вот таблица, которую я обычно рисую клиенту прямо на встрече. Сохраните её — она снимает 80% вопросов и делает вас неудобным собеседником для тех, кто любит приукрасить.

А вот что у нас реально в каталоге по формам владения — чтобы цифры были не «по рынку Пхукета вообще», а из нашей живой базы. Данные B8 на июнь 2026, 9 проектов:

Итог по нашей базе: 8 проектов из 9 — фрихолд, один (Sun Hills Layan) — смешанный, чистого «только лизхолд» нет. Это и есть ответ скептику, который уверен, что «иностранцу там всё дают только в аренду». По кондо — нет, дают в собственность, пока есть квота. Обратите внимание и на нижнюю строку таблицы выше: главные риски и у фрихолда, и у лизхолда лечатся одним и тем же лекарством — проверкой документов до оплаты.

Как не купить лизхолд под видом фрихолда — на этом теряют больше всего

Чтобы не купить лизхолд под видом фрихолда, проверяйте не слова продавца, а документы: что написано про форму владения, что именно регистрируется и на чьё имя. Фрихолд — это имя в Чаноте; лизхолд — регистрация договора аренды. Если «обещали фрихолд», а в бумагах только аренда на 30 лет — перед вами лизхолд, как его ни называй.

Это сценарий, с которым люди приходят ко мне «починить» уже после того, как обожглись у других. Человек был уверен, что купил квартиру в собственность, а оказалось — оформлен долгосрочный лизхолд. Юридически — небо и земля; на словах продавца — «да это одно и то же, не переживайте». Вот четыре шага, как себя обезопасить.

1. Требуйте форму собственности письменно

«Фрихолд» или «лизхолд» — это не устная договорённость, а конкретное слово в договоре и в титуле. Просите указать форму владения письменно, до любых платежей. Если продавец юлит или переводит тему — это уже ответ.

2. Смотрите, что именно регистрируется

Для фрихолда — это ваше имя в Чаноте. Для лизхолда — регистрация договора аренды в земельном офисе. Если вам обещают «фрихолд», но в документах фигурирует только договор аренды на 30 лет — перед вами лизхолд, как его ни называй.

3. Проверяйте квоту 49% под конкретный юнит

Бывает честная ситуация: дом отличный, но иностранная фрихолд-квота в нём уже выбрана. Тогда вам предложат лизхолд — и это нормально, если назвать вещи своими именами. Ненормально — когда тот же лизхолд продают со словами «это фрихолд». Поэтому свободу квоты под ваш юнит подтверждают документально.

4. Не платите всю сумму до due diligence

Due diligence (проверка титула, квоты, договора, застройщика) делается до основной оплаты. Если вас торопят «внести всё сегодня, пока не ушло» — это не уникальная возможность, а манипуляция. Первый шаг в нормальной сделке — небольшой возвратный депозит за бронь, а не перевод всей цены объекта.

Подмена «лизхолд под видом фрихолда» работает ровно до первого вопроса «покажите, что именно регистрируется и на чьё имя». Задайте его — и красивая история либо подтвердится документами, либо рассыплется. И то и другое вам выгодно.

Что конкретно проверить до оплаты — короткий чек-лист

Если убрать всю теорию, безопасная покупка сводится к нескольким проверкам, которые юрист делает до того, как вы расстанетесь с деньгами. Держите этот список под рукой.

Отдельно про деньги — мягко, но честно. Чтобы оформить фрихолд на иностранца, тайский банк должен увидеть, что валюта пришла из-за рубежа и сконвертирована в баты; это подтверждает документ FET (Foreign Exchange Transaction form). Маршрут денег зависит от вашей ситуации, и универсальной «кнопки» тут нет. B8 помогает выстроить легальный поэтапный маршрут через юриста и проверенных партнёров — без «серых схем» и без спешки. Как это устроено по шагам, мы разобрали в статье про перевод денег в Таиланд и FET для фрихолда. Точные суммы, сроки и порядок захода средств под конкретный объект подтверждает юрист.

Зачем разбирать фрихолд и лизхолд вместе с B8

Разобраться можно и самому — закон не запрещает. Но почти все риски из этой статьи закрываются одним действием: юридической проверкой формы владения, титула, квоты и договора до оплаты. Это ровно то, что мы берём на себя. Плюс подбор не «вслепую», а из живой базы с понятными формами владения и расчётными ориентирами доходности.

Что получает покупатель с B8: честный ответ, фрихолд это или лизхолд по конкретному объекту (а не «как удобнее продать»), проверку свободной квоты 49% под ваш юнит, разбор условий продления, переуступки и наследования для лизхолда, понятный и легальный маршрут денег через юриста, и подбор под вашу цель — жить, сдавать или сохранить капитал. Если выбираете между странами, посмотрите наш разбор Пхукет или Дубай: где выгоднее купить недвижимость, а общую карту тем — в нашем хабе статей о недвижимости в Таиланде. Никаких «владеете навсегда» из воздуха — только то, что видно в документах.

Моя работа — не уговорить вас купить, а сделать так, чтобы через десять лет вопрос «а это вообще моё?» у вас даже не возникал. На расстоянии это решается не доверием на слово, а проверкой на бумаге — и я слежу, чтобы эту бумагу читал юрист, а не маркетолог.

Если хотите — посмотрите мою страницу и напишите напрямую: b8estate.com/lyubov. Отвечу на любой вопрос по фрихолду, лизхолду и оформлению — даже если вы пока только присматриваетесь и боитесь «вляпаться».

Автор · B8 Estate

Любовь Стрельцова

10+ лет в продажах и международной недвижимости: закрыты сделки с чеком 200+ млн ₽, выстроены брокерские сети в Phuket и Bali. Помогает покупателям из России и СНГ безопасно выходить на зарубежный рынок — от первого вопроса до ключей.

Telegram →VK →