Почти каждый разговор с инвестором начинается с одной и той же фразы: «Мне сказали, доходность на Пхукете — гарантированные 7%, иногда даже 10. Это правда?». И вот тут я делаю паузу. Честный ответ человеку, который собирается вложить несколько миллионов рублей, важнее красивой цифры. Правда такая: доходность недвижимости на Пхукете реальна и может быть хорошей — но та цифра, которую вам показали в презентации, почти всегда брутто, то есть до расходов. А расходы есть всегда. Разберём по-взрослому: чем брутто отличается от чистой прибыли, сколько реально приносит сдача квартиры, что такое rental pool, как читать «гарантию дохода» в договоре и почему любой нормальный расчёт делается по двум сценариям. И — впервые — покажу вам цифры из нашей собственной базы.
Сразу спойлер по главному вопросу: «гарантированных 7% навсегда» не существует как свойства недвижимости. Бывает гарантия в договоре с застройщиком — но это ограниченный по сроку пункт, который читают построчно, а не свойство объекта, которое «само собой» сохранится десять лет. Дальше — то, что я проговариваю с каждым инвестором до того, как он переведёт хотя бы рубль. И сразу важная оговорка про цифры: всё, что я привожу как «наши данные», — это пилот B8 из 9 проектов Пхукета, а не «весь рынок острова». Это честно, и это лучше любой усреднённой статистики из чужого отчёта.
Если вы только присматриваетесь к Таиланду как направлению, начните с обзорного материала о том, как купить квартиру на Пхукете — там вся механика сделки. А эта статья — про деньги: сколько объект приносит и сколько реально останется вам.
Брутто и нетто — это две разные цифры, и их часто путают специально
Коротко: брутто-доходность — это весь арендный доход за год, делённый на стоимость объекта, до расходов. Нетто — то, что реально оседает у вас на счету после комиссии управляющей компании, простоев, налогов и эксплуатации. На Пхукете разрыв между ними часто почти двукратный. Сравнивать объекты можно по брутто, но решение «покупать или нет» принимают по нетто.
Когда в рекламе пишут «доходность аренды 10% годовых», почти всегда имеется в виду брутто. Звучит отлично. Но это цифра «до того, как из неё начали вычитать». А вычитать будут — и много: УК берёт свою долю, низкий сезон даёт простои, при выходе сработает налог. Обман начинается не в самой брутто-цифре — он начинается тогда, когда вам показывают брутто и называют его «вашей доходностью».
Эти 4–6% и 6–8% — не моя фантазия и не цифра из чужого отчёта. Это расчётный ориентир по нашим девяти проектам Пхукета на июнь 2026, который закладывают застройщик и управляющая компания. И сразу честно: это прогноз, а не гарантия. Фактическая доходность каждый год будет своей — зависит от загрузки, расходов и состояния рынка. Я привожу диапазон именно потому, что одна точная цифра здесь была бы враньём.
Простое правило: если брокер называет цифру доходности и не уточняет «брутто или нетто» — переспросите. Если он сам не понимает разницы или раздражается на вопрос — это всё, что вам нужно знать о его расчётах.
Сколько реально приносит сдача квартиры на Пхукете
Прямой ответ: расчётный ориентир чистой доходности по базе B8 на июнь 2026 — 4–6% годовых в консервативном сценарии и до 6–8% в оптимистичном. От цены входа это и есть та сумма, что остаётся вам на руки за год после всех расходов. Брутто-ставка аренды выше, но именно нетто-поток показывает, сколько «капает» с квартиры реально.
Чтобы цифра была не абстрактной, нужна база — цена входа. По нашей выборке медиана стоимости квадратного метра в Чернг Талай (Choeng Thale) на июнь 2026 — около ฿143 000 за м² (это 1051 юнит в выборке), в Раваи (Rawai) — около ฿135 000 за м². От этой базы и пляшет арендный поток. Студию или 1-bedroom (а это, по нашей структуре, самые ходовые форматы) в высокий сезон сдают заметно дороже, чем в низкий — поэтому считают годовой нетто, а не лучший месяц.
Важно: район — это не только престиж, это разная экономика сдачи. Чернг Талай с пляжами Банг Тао и Лаян ближе к «премиум-аренде», Раваи — к более доступному сегменту и долгосрочным арендаторам. Я разбираю выбор района и бюджета подробно в гиде по тому, как купить квартиру на Пхукете — здесь же фокус на цифре дохода.
Что такое rental pool и сколько берёт управляющая компания
Прямой ответ: rental pool — это общий арендный пул проекта, где квартиры собственников сдаёт единая управляющая компания, а доход делится между участниками по доле. Вы не ищете гостей сами. За работу УК удерживает обычно 25–35% от арендного дохода — это и есть главная статья, которая превращает брутто в нетто.
Для удалённого инвестора rental pool удобен: заселение, уборка, бельё, коммуникация с гостями, реклама на площадках бронирования — всё на стороне УК. Но за удобство платят процентом, и тут важны нюансы. С какой базы берётся комиссия — с брутто или после части расходов? Кто платит за обслуживание здания и коммуналку в простой? Можете ли вы свободно жить в своей квартире, или она «заперта» в пуле большую часть года? Эти вопросы задают допокупки, а не после.
Rental pool — это не «пассивный доход на автопилоте бесплатно». Это удобный сервис за процент. 25–35% от аренды — нормальная плата за то, что вы не ищете гостей из другой страны. Главное — увидеть этот процент в договоре, а не на словах.
Что именно съедает вашу доходность аренды на Пхукете
Коротко — четыре статьи: комиссия управляющей компании, простои в низкий сезон, эксплуатация и налоги. Вместе они и есть та разница между «10% в рекламе» и «4–6% на руки». Это не теория, а реальные расходы любого, кто сдаёт жильё на острове.
1. Комиссия управляющей компании — 25–35% от аренды
Самая крупная статья и сердце rental pool. Если вы не живёте на Пхукете и не встречаете гостей лично, квартиру ведёт УК. За это она берёт 25–35% от арендного дохода — минус треть от брутто ещё до всего остального.
2. Простои — низкий сезон длиннее, чем хочется
Высокий сезон — примерно ноябрь–апрель, загрузка хорошая. Но есть и низкий сезон, когда квартира стоит пустой или сдаётся сильно дешевле. «Загрузка 90% круглый год» — почти всегда мечта, а не факт. Реальную годовую загрузку считают по конкретному району, типу объекта и каналам сдачи.
3. Эксплуатация — мелочи, которые складываются
Обслуживание здания (common area fee), коммуналка в простой, мелкий ремонт, замена текстиля и посуды, страховка. По отдельности — копейки, за год — заметная доля, особенно на объектах, которые активно сдаются посуточно.
4. Налоги — особенно при быстрой перепродаже
С арендного дохода платится подоходный налог (ставку считает бухгалтер). А при продаже в первые 5 лет владения заметен Specific Business Tax 3,3%. Если стратегия «купил на старте, продал на сдаче через 2–3 года», заложите этот налог в расчёт заранее. И не забудьте про легальный перевод денег за рубеж — B8 помогает выстроить маршрут через юриста и партнёров, чтобы и доход, и вывод средств были прозрачны.
Брутто-доходность красивая, потому что в ней ещё нет управляющей компании, простоев и налогов. Реальный инвестор смотрит на цифру после них — и спокойно относится к тому, что она вдвое меньше рекламной.
На какую чистую (нетто) доходность вы рассчитываете на Пхукете?
Как читать «гарантированный доход» в договоре застройщика
Прямой ответ: «гарантированный доход 7%» сам по себе не значит ничего, пока вы не нашли эту строку в тексте договора и не разобрали по словам — процент от чего, на какой срок, за чей счёт и что будет при невыполнении. Гарантия — это ограниченный по времени пункт, а не свойство объекта навсегда. На этом разделе теряют деньги чаще всего, поэтому читайте внимательно.
Процент — от чего именно?
7% годовых — от стоимости квартиры? От суммы, которую вы фактически заплатили? От «полной» цены до скидки? Разница в деньгах огромная. Гарантированный процент всегда должен иметь чёткую базу начисления, прописанную в договоре.
На какой срок и что после?
Почти всегда гарантия даётся на ограниченный период — например, первые 2–3 года после сдачи. Это нормальный маркетинговый инструмент: застройщику нужно продать на старте, и он берёт на себя риск загрузки на время. Но вопрос «а что на четвёртый год?» — ключевой. После гарантийного периода вы остаётесь с реальной рыночной загрузкой, и она может быть совсем не 7%.
За чей счёт и что входит в расходы?
Гарантированный процент — это брутто или уже за вычетом комиссии rental pool? Кто платит за обслуживание и коммуналку? Иногда «гарантия 7%» означает, что застройщик держит квартиру в своём пуле, вы не можете ей свободно пользоваться, а чистыми всё равно выходит меньше заявленного.
Что если застройщик не выполнит обязательство?
Самый неудобный, но самый важный вопрос. Гарантия сильна ровно настолько, насколько надёжен тот, кто её даёт, и насколько чётко прописана ответственность за невыполнение. Юрист смотрит именно это — а не верит слову менеджера на встрече.
«Гарантированные 7% навсегда» в презентации без пункта в договоре — это не гарантия, а слайд. Просите показать, где это написано, на какой срок, от какой базы и что будет после. Честный застройщик покажет спокойно.
Структура честного расчёта доходности — по шагам
Я не подставляю выдуманные цифры конкретных проектов — это было бы ровно тем, против чего вся статья. Но покажу структуру, по которой считается реальная доходность. Под ваш объект каждую строку заполняет либо живая статистика района, либо юрист и бухгалтер. Итог в нижней строке — те самые 4–6% нетто (расчётный ориентир по базе B8, прогноз).
Обратите внимание: в таблице нет ни одной «гарантированной» цифры. Есть структура и диапазоны. Когда мы садимся считать конкретный объект, шаг 2 опирается на реальную загрузку района, а шаги 3–5 — на фактические договоры и налоговые ставки. Так получается честная нетто-доходность, которой можно верить.
Окупаемость квартиры на Пхукете — за сколько лет
Прямой ответ: при чистой доходности 4–6% арендный поток окупает вложение примерно за 16–25 лет (100% ÷ 4–6%). Но честная окупаемость для инвестора — это не только аренда. Она складывается из двух частей: арендного нетто-потока за время владения плюс результата выхода (продал дороже минус налог при продаже). На растущем рынке вторая часть может окупать вложение быстрее, чем аренда.
Почему срок такой длинный, если «обещали 7%»? Потому что 7% — это часто брутто, а окупаемость считают по нетто. И ещё: окупаемость «только за счёт аренды» — это консервативный взгляд. Инвесторы на Пхукете обычно зарабатывают на комбинации: рассрочка без процентов на старте + рост стоимости к сдаче + арендный поток после. О capital gain — в следующем разделе.
Не путайте «доходность 6%» и «окупаемость за 6 лет». Доходность 6% — это окупаемость примерно за 16–17 лет только за счёт аренды. Быстрее объект окупается, когда к арендному потоку добавляется рост стоимости при перепродаже.
Почему доходность считают по двум сценариям, а не по одному
Прямой ответ: одна красивая цифра ничего не говорит о риске. Поэтому я всегда показываю инвестору два сценария — реалистичный (≈4–6% нетто) и пессимистичный. Это единственный способ понять, инвестиция перед вами или ставка на удачу.
Реалистичный сценарий
Средняя для района загрузка, обычные расходы, умеренный рост цены за время владения. Это база, от которой мы пляшем. Здесь и получаются ≈4–6% нетто — консервативный ориентир по нашим 9 проектам.
Пессимистичный сценарий
Низкая загрузка, длинные простои, рост расходов, отсутствие роста цены объекта. Главный вопрос: остаётся ли объект приемлемым даже здесь? Если да — это инвестиция: вы понимаете нижнюю границу и осознанно её принимаете. Если объект «работает» только при идеальной загрузке круглый год — это не инвестиция, это ставка.
Цифры в таблице — это логика, а не обещание под конкретный проект. Нормальное решение принимается, когда вы видите обе границы и понимаете, что даже по нижней спокойно спите. Если вам показывают только оптимистичную — половина картинки от вас спрятана.
Инвестиция — это когда вы заранее знаете свой худший сценарий и он вас устраивает. Если брокер не может показать расчёт для худшего случая, считайте, что этого расчёта у него просто нет.
Аренда — не вся доходность: capital gain и стратегия выхода
Прямой ответ: доходность инвестора складывается из двух частей — арендного нетто-потока и роста стоимости самого объекта (capital gain). Многие смотрят только на арендный процент и забывают вторую половину уравнения. А на растущем рынке именно перепродажа дороже покупки часто даёт основной заработок.
И тут наша дата работает на вас. По данным B8 на июнь 2026 спрос на ликвидные кондо-проекты высокий: Essence в Раваи продан на 60%, Sun Hills Layan в Чернг Талай — на 54%, Next Point — на 50%. Средняя цифра по всем 9 проектам ниже, но её тянут вниз ранние виллы с длинным циклом продаж — а не слабый спрос на жильё под аренду. Высокая распроданность флагманов — косвенный сигнал: такой объект будет проще и сдать, и перепродать.
Классическая стратегия — купить на старте строительства с беспроцентной рассрочкой (на Пхукете часто 0% на 1–3 года) и продать ближе к сдаче, когда объект готов и стоит дороже. Но и здесь нет «гарантии»: рост зависит от района, застройщика и того, не выходит ли рядом десяток таких же проектов. А при продаже в первые 5 лет — SBT 3,3%, который ест часть прибыли. Какую форму собственности выбрать под перепродажу — фрихолд или лизхолд — я разбираю в материале про фрихолд и лизхолд в Таиланде.
Хороший инвестиционный объект на Пхукете обычно отрабатывает на двух фронтах: даёт приемлемый арендный поток и имеет потенциал роста стоимости. Но «потенциал» — это вероятность, а не обещание. Стратегию выхода продумывают до покупки, а не после.
Если выбираете между направлениями — стоит сравнить экономику Пхукета и эмиратов: я сделала отдельный разбор Пхукет или Дубай для инвестора, где видно, где выше арендный поток, а где — порог входа и ликвидность.
5 ошибок инвестора, которые видно прямо в цифрах
Это не абстракции — это то, с чем люди приходят ко мне уже после того, как посчитали «на салфетке» и разочаровались. Проверьте себя.
1. Считать брутто, а жить на нетто
Самая частая. Вы планируете бюджет под 10% брутто, а на руки приходит 5% — и кажется, что «обманули». Никто не обманул: в расчёте не было УК, простоев и налогов. Считайте нетто с самого начала.
2. Верить «гарантии» без пункта в договоре
Цифра на слайде ≠ обязательство застройщика. Просите показать, где это написано, на какой срок и от какой базы. Нет пункта в договоре — нет гарантии.
3. Закладывать загрузку 90% круглый год
На Пхукете выраженная сезонность. Среднегодовая загрузка ниже пиковой, и это нормально. Считайте по реальной годовой, а не по лучшему месяцу.
4. Забыть про налог при выходе
Если стратегия — продать через 2–3 года, SBT 3,3% при продаже в первые 5 лет заметно режет прибыль. Закладывайте его в расчёт ещё на этапе выбора.
5. Смотреть на один сценарий
Показали только оптимистичную цифру — вы видите половину картины. Требуйте пессимистичный сценарий: именно он показывает, инвестиция это или ставка.
Как мы считаем доходность в B8 Estate — и почему без сказок
Посчитать можно и самому — это даже полезно. Но почти все ошибки выше закрываются одним: расчётом нетто по двум сценариям на реальных данных конкретного проекта. Это ровно то, что мы делаем — и почему я могу приводить вам цифры из своей базы, а не из чужого отчёта.
Что получает инвестор с B8: честный подбор объектов под вашу цель из живой базы 9 проектов Пхукета (а не «продать что повыгоднее брокеру»), расчёт брутто и нетто с прозрачными строками расходов, разбор любого «гарантированного дохода» по тексту договора вместе с юристом, реалистичный и пессимистичный сценарии и честную оценку capital gain. Никаких «гарантированных 7% навсегда» — только цифры, которые можно проверить, и риски, проговорённые вслух. И помощь с легальным маршрутом перевода денег — через юриста и партнёров.
Моя работа — не продать вам красивый процент, а сделать так, чтобы через три года цифры совпали с тем, что вы ожидали. На дистанции это решается не доверием на слово, а расчётом на бумаге и проверкой у юриста.
Если хотите — посмотрите мою страницу и напишите напрямую: b8estate.com/lyubov. Разберу вашу ситуацию и посчитаю реальную доходность, даже если вы пока только присматриваетесь и не готовы покупать прямо сейчас.
Частые вопросы
Какая реальная доходность недвижимости на Пхукете в 2026 году?
Чем брутто-доходность отличается от чистой (нетто)?
Сколько приносит сдача квартиры на Пхукете в месяц?
Что такое rental pool и как он работает?
Сколько берёт управляющая компания на Пхукете?
Можно ли верить «гарантированному доходу» от застройщика?
Что съедает доходность аренды сильнее всего?
Какие налоги влияют на доходность инвестора на Пхукете?
Как считается окупаемость квартиры на Пхукете?
Какой спрос на новостройки Пхукета сейчас?
Почему нужно считать доходность по двум сценариям?
Фрихолд или лизхолд выгоднее для дохода?
Любовь Стрельцова
10+ лет в продажах и международной недвижимости: закрыты сделки с чеком 200+ млн ₽, выстроены брокерские сети в Phuket и Bali. Помогает покупателям из России и СНГ безопасно выходить на зарубежный рынок — от первого вопроса до ключей.
Вопросы и комментарии
Спросите про конкретный проект или район — Любовь и команда B8 отвечают. Комментарии проходят модерацию.
Пока нет комментариев. Будьте первым — задайте вопрос.